Oui, il est possible de vendre la maison de son parent pour payer l'EHPAD, mais la marche à suivre dépend d'un point essentiel : votre parent est-il encore juridiquement capable de décider seul, ou une mesure de protection (tutelle, curatelle) est-elle déjà en place ? Cette distinction conditionne toute la procédure, les délais et les risques encourus en cas d'erreur.
Qui peut signer la vente : capacité, procuration ou tutelle
Si votre parent conserve toute sa capacité juridique, il signe lui-même l'acte de vente, éventuellement en donnant procuration à un proche ou au notaire s'il ne peut plus se déplacer. La situation se complique dès qu'une mesure de protection existe. Sous curatelle simple, le curateur doit cosigner l'acte avec la personne protégée. Sous tutelle, c'est le tuteur seul qui signe au nom de son parent, mais uniquement après avoir obtenu une autorisation préalable du juge des contentieux de la protection, l'ancien juge des tutelles.
Cette autorisation n'est pas une formalité accessoire. Une vente réalisée sans elle est frappée de nullité et peut engager la responsabilité du tuteur. Le logement, qu'il s'agisse de la résidence principale ou d'une résidence secondaire, bénéficie d'une protection renforcée du Code civil : il doit être conservé à la disposition de la personne protégée aussi longtemps que possible, précisément parce qu'un départ en établissement peut n'être que temporaire.
La procédure d'autorisation du juge en cas de tutelle
Le dossier à constituer
Le tuteur adresse une requête écrite au juge, expliquant les raisons de la vente (ici, financer l'hébergement en EHPAD) et l'usage prévu des fonds. Une estimation du bien par un professionnel, parfois deux, est exigée pour justifier le prix proposé : le juge s'assure que la vente se fait dans l'intérêt exclusif de la personne protégée et à un prix conforme au marché.
Les délais et la suite de la procédure
Comptez généralement plusieurs semaines à trois mois pour obtenir l'ordonnance, selon la charge du tribunal. Le juge peut assortir son autorisation de conditions : prix plancher, délai de réalisation, ou affectation du produit de la vente au financement de l'établissement. Une fois l'ordonnance rendue, la vente suit le circuit classique chez le notaire, mandat puis compromis puis acte authentique, l'ordonnance étant mentionnée dans l'acte. En cas de refus du juge, un recours est possible devant la cour d'appel.
La fiscalité de la plus-value : une exonération possible mais encadrée
Tant que le logement reste la résidence principale de votre parent, sa vente échappe totalement à l'impôt sur la plus-value. Le problème est que l'entrée en EHPAD fait, en principe, perdre ce statut : aux yeux du fisc, c'est désormais l'établissement qui constitue la résidence habituelle. Le Code général des impôts prévoit toutefois un tempérament spécifique à l'article 150 U, II-1° ter, qui permet de conserver l'exonération si trois conditions sont réunies.
Le logement doit avoir été la résidence principale de votre parent jusqu'à son entrée en établissement. La vente doit intervenir dans les deux ans suivant cette entrée. Le bien doit être resté totalement inoccupé pendant cette période, ni loué, ni prêté, même gratuitement et même à un membre de la famille, sous peine de perdre le bénéfice de l'exonération. S'y ajoute une condition de ressources : le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la vente ne doit pas dépasser un plafond révisé chaque année, et votre parent ne doit pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière.
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la plus-value redevient imposable dans les conditions habituelles, soit un taux global de 36,2 % après abattements pour durée de détention. Ce point mérite d'être vérifié tôt dans le projet, car il peut influencer le calendrier de la vente.
Utiliser le produit de la vente pour financer l'hébergement
Une fois la vente actée, les fonds issus du bien d'une personne sous tutelle sont en général versés sur un compte dédié, sous le contrôle du tuteur, et affectés en priorité aux dépenses liées à l'hébergement conformément aux directives du juge. Il est utile d'anticiper ce point avec le notaire et, le cas échéant, un conseiller pour organiser le financement mensuel de l'EHPAD sur la durée plutôt que de mobiliser l'intégralité du capital d'un coup.
Cas particulier de l'indivision
Si la maison appartient à votre parent en indivision avec un autre membre de la famille, la règle ne change pas fondamentalement : le tuteur doit tout de même obtenir l'autorisation du juge avant de donner son accord à la vente pour la quote-part de la personne protégée. Les autres indivisaires conservent leurs droits habituels sur le reste du bien.
10 septembre 2026